TS. Phạm Sỹ Liêm
(Toquoc)-Các nhà kinh doanh BĐS tại Việt Nam đã và đang được hưởng lợi nhiều từ những sơ hở của pháp luật.
Các nhà kinh doanh bất động sản (BĐS) nước ta thường huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng và rất hạn chế vay tiền của ngân hàng.
Bằng cách này, họ có thể chuyển dịch nhiều rủi ro sang phía khách hàng, chẳng hạn vì thi công chậm tiến độ, giá vật liệu leo thang nên nhà thầu dừng thi công, giá BĐS biến động…
Đấy là chưa kể những vụ lừa đảo, nhà đầu tư ôm gói tiền đặt cọc rồi biến mất như vụ Trần Văn Giao.
Rất tuỳ tiện
Cơ chế huy động vốn kiểu này được Luật Nhà ở cho phép (Điều 38 và 39), miễn là số tiền ứng trước không vượt quá 70% giá trị nhà sẽ được nhận, và chỉ giao tiền khi nhà đã được xây xong phần móng.
Nhưng luật không quy định nghĩa vụ đôi bên giao và nhận tiền ứng trước khi hợp đồng mua bán không được thực hiện. Thực tế đã chứng tỏ cơ chế này có nhiều bất cập, dễ gây tranh chấp, nhất là khi thị trường BĐS suy thoái như hiện nay.
Nhiều nước không cho phép cách ứng trước tiền như nước ta vì bên mua phải chịu rủi ro quá lớn, không bình đẳng với bên bán. Họ chỉ cho phép áp dụng hình thức tiền đặt cọc để đảm bảo cam kết.
Điều 358 Luật Dân sự nước ta quy định về tiền đặt cọc và nghĩa vụ cả đôi bên khi không thực hiện giao kết.
Nhiều khi để né tránh quy định về làm móng, chủ đầu tư gọi tiền ứng trước là “tiền góp vốn”. Thật là tuỳ tiện. Góp vốn kinh doanh là để kiếm lợi nhuận, phải có điều lệ kinh doanh, đâu chỉ bằng giấy cam kết. Còn nếu đó là vay thì phải nói rõ lãi suất bao nhiêu, thời hạn và cách trả nợ?
Tôi đề nghị chỉ nên áp dụng cơ chế tiền đặt cọc. Bên nhận tiền đặt cọc mở tài khoản phong toả tại ngân hàng để tiếp nhận tiền đặt cọc của khách hàng. Ngân hàng căn cứ vào lượng tiền đặt cọc mà cho bên nhận tiền đặt cọc vay không cần thế chấp một lượng tiền tương đương, với lãi suất bằng lãi suất trả cho bên đặt cọc công thêm 0,5 -1%. Lượng tiền đặt cọc không nên quá 10% giá trị nhà sẽ mua.
Tôi chắc các nhà kinh doanh BĐS Việt Nam sẽ không đồng tình với đề nghị này vì họ viện lý do ít vốn. Nhưng kinh doanh thì phải vay ngân hàng, lãi suất ngân hàng là áp lực buộc người vay phải kinh doanh có hiệu quả. Người ít vốn thì chỉ nên mua đi bán lại BĐS hoặc tập hợp lại thành lập công ty cổ phần.
Đã đến lúc cả nước ta chỉ nên có khoảng mươi tập đoàn kinh doanh BĐS hùng mạnh chứ không cần đến vô số công ty đa năng kiểu thương mại- tư vấn- xây dựng- đầu tư làm kinh doanh kiểu bán bách hoá.
Chỉ có những tập đoàn lớn mới có đủ năng lực phát triển những khu đô thị mới rộng lớn và hiện đại, đủ sức cạnh tranh với các nhà kinh doanh BĐS nước ngoài.
Hiện đang có dư luận phê phán nhà kinh doanh BĐS nước ngoài vào kinh doanh BĐS bằng chính tiền của người Việt Nam. Thực ra, họ chẳng có gì sai mà chỉ là hành động theo đúng cơ chế mà nước ta đang áp dụng, và một khi đã gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) thì không thể phân biệt đối xử với họ.
Do đó, muốn ngăn chặn thì chỉ có cách áp dụng cơ chế đặt cọc mà thôi.
Phải kiểm toán
Nhà chung cư hiện có hai vấn đề: 1-Phân biệt rõ phần sở hữu chung cư với sở hữu của chủ đầu tư. Và 2-Tổ chức quản lý chung cư một cách chuyên nghiệp.
Phân biệt sở hữu chung cư và sở hữu của chủ đầu tư là việc không đơn giản, chẳng hạn xác định ai là chủ sở hữu tầng hầm, tầng 1 (thường) làm diện tích cho thuê kinh doanh và mở văn phòng. Rồi còn diện tích đất đai quanh nhà cùng với công trình hạ tầng và cây cối, hoa cỏ nữa.
Người mua nhà không thể biết rõ được điều này, vì vậy cần kiểm toán và sự xác nhận của cơ quan quản lý Nhà nước. Bộ phận nào thuộc sở hữu chủ đầu tư (thí dụ tầng 1, tầng ngầm…) thì phải xác định rõ ngay trong văn kiện dự án cùng với vốn đầu tư cho hạng mục đó.
Tất nhiên, vốn này không được hạch toán vào giá thành căn hộ đem bán.
Không những thế, còn phải san sẻ (vốn đó) vào chi phí đầu tư các bộ phận chung, như đất đai, nền móng, trạm điện.. chứ không thể như một số chủ đầu tư cho rằng đã bỏ tiền làm tầng 1, tầng ngầm thì có nghĩa nó thuộc sở hữu của họ.
Hợp đồng mua bán nhà đều phải kèm theo bản phân định các bộ phận thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thuộc sở hữu chung và thuộc sở hữu của chủ căn hộ (ba loại sở hữu), cùng với quy chế sử dụng ngôi nhà được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tổ chức quản lý là khâu có ý nghĩa rất lớn đối với sự thành công của mô hình nhà ở kiểu chung cư.
Thế giới đã tích luỹ được rất nhiều kinh nghiệm trong vấn đề này. Luật Bất động sản của Hồng Kông quy định các vấn đề quản lý chung cư, dạng nhà ở chủ yếu của thành phố này. Nước Pháp có hẳn một pháp điển về sở hữu chung cư, trong đó quy định rất cụ thể về tổ chức quản lý nhà chung cư.
Ở nước ta, tuy Bộ Xây dựng đã ra một số quy định về quản lý chung cư, thế nhưng trong thực tiễn vẫn tồn tại nhiều mô hình quản lý khác nhau, để xảy ra nhiều tranh chấp.
Để khắc phục các bất cập trong quản lý chung cư, một mặt cần tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý quản lý chung cư, mặt khác nên khuyến khích tư nhân phát triển các doanh nghiệp làm dịch vụ quản lý chung cư một cách chuyên nghiệp.
Đề nghị Bộ Xây dựng mở lớp đào tạo nhân lực quản lý chung cư và các trường đại học nên đào tạo kỹ sư quản lý BĐS. Trung Quốc có nhiều sách giáo khoa về chuyên ngành này mà chúng ta có thể tham khảo./
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét